小家庭或是刚创业的年轻人，相中这种只要一下楼就可解决日常所需的便利，使SOHO瞬间大热。然而，槟城最近却爆发出意想不到的SOHO门牌税风暴，该州 第一个SOHO项目———1-Sky及1-World豪华公寓逾百名业主因不满门牌税超高，甚至闹上槟岛市议会抗议。受影响业主声称要将事件带上法庭，但 隐藏的问题是，陆续有更多SOHO项目排队建竣交屋，届时风暴会否越演越剧烈？
业主抗议或告上庭 槟SOHO门牌税高倍
槟城的房地产市场，并不比首都吉隆坡或是新山逊色，反之旅游业大热之际，对服务式公寓和SOHO单位需求更大。然而，许多人并不完全了解购买SOHO单位，背后隐藏的延伸问题，尤其是州政府在征收门牌税方面。
槟城最近有逾百名来自1-Sky及1-World豪华公寓单位业主，被槟岛市议会征收比一般公寓高将近10倍的门牌税。
哗然之下，业主抗议，但市议会坚持最多只允许10%折扣，案件陷入胶着僵局，更可能会闹上法庭，一场SOHO门牌税风暴一触即发。
同样建筑面积的单位，属住宅用途的公寓与地契列为商业用途的SOHO单位被征收的门牌税比较，差距可说是云泥之别。
门牌税2至3千
槟城第一项SOHO项目，即位于槟岛峇央峇鲁的1-Sky及1-World豪华公寓业主，去年11月接获槟岛市议会通知书，征收高达2000至3000令吉的门牌税，引起哗然。
据业主指出，建筑面积介于1100至1500平方尺的单位，1-Sky的产业年值（Annual PropertyValue）介于2万2800至2万8000令吉，1-World的则是1万8000至2万5000令吉。
但是，通过Mudah.my网站进行的市场调查，1-Sky标准单位年租金只有1万3200至1万8000令吉，面积较小的1-World则介于1万1000令吉至1万5000令吉。
业主不满当局将年值估得太高，逾百人闹上槟岛市议会抗议超高离谱的门牌税。
这宗罕见门牌税争议个案，最终可能会闹上法庭。
近千单位相继竣工
法庭如何审理是一回事，但此争议冒现，也间接揭发了市场对地契用途之别和当中的含意认知薄弱。
更令人担心的是，1-Sky和1-World毕竟是槟州内最早建竣的SOHO项目，州政府在过去2、3年来已批了多项SOHO计划的申请，部分接近竣工，部分还在施工中。
这包括了峇央峇鲁的ElitHeights、The Promenade、皇后湾附近的Summerton Bayan Indah以及IJM置地在双溪槟榔加巴星道发展的Maritime Suites。
据了解，刚竣工的ElitHeights及The Promenade，3栋公寓总共建有800多单位房屋，建筑面积介于1700至1800之间。以上其他未完工的SOHO项目，合计约有逾千个单位。
若槟州政府未能加速拟出解决方案，万一这些业主同意面对超高门牌税，不满情绪再升温，SOHO门牌税课题的计时炸弹，将顺序被引爆。
届时会否有更多业主选择带上庭与市会对簿公堂，演变成更大的SOHO风暴？
偏高门牌税会否成为SOHO项目未来发展的“紧箍咒”？这场源自槟州的风波会否扩散到其他州？都是令市场深切关注的课题。
估值如同商业大厦
根据非正式调查显示，武吉占姆（Bukit Jambul）的高档商居项目The CEO，面积730平方尺单位的门牌税产业年值是3100令吉或每平方尺4.25令吉，乘以10.3%的商用房产税率，每年门牌税约320令吉。
峇央峇鲁的D'Piazza，约1200平方尺住宅的年值3350令吉或每平方尺2.8令吉，乘以7.5%的住宅税率，每年的门牌税约250令吉。
至于The CEO的实际年租可达1万3200令吉，但市议会的常年产业估值仅有3100令吉，不达租金行情的25%。
据1-Sky和1-World部分业主深入了解，市议会可能是以邻近的高科技大厦Suntech（年值2万250令吉），作为1-Sky及1-World常年产值的估算标准。
“但Suntech内有多家高科技公司租用，且首相署办公室也设在那里，1-Sky及1-World大多是居家用途，如何与之相比？”
业主促公开计算法服众
1-Sky及1-World业主要求市议会以苹果对苹果、鲜橙对鲜橙比较，公开计算房产年值方程式以服众；但市议会以方程式非常复杂及难以理解回绝。
一些业主气愤难平，恫言要将事件带上法庭。
但槟岛市议会建筑组主任尤端祥受访时指出，市议会没接获有关业主针对门牌税课题入禀法庭的消息。
原拟转换至住宅用途与此同时，1-Sky及1-World一些业主反映，当初申请银行贷款，以及之后申请单位基本服务，如水电、电话和上网服务时，都获得批准转换用途至住宅收费。
他们以为在门牌税方面也会得到同样待遇，不料，在向市议会申请门牌税以住宅收费率征费时碰钉。
发展商：应先了解再下订
产业界人士指出，很多购屋者可能一知半解，或未搞清楚状况就订购SOHO单位。
马来西亚房地产发展商会（REDHA）槟州分会财政方振忠指出，很多槟城人在购买SOHO单位前，对SOHO的定义根本不了解。
他说，SOHO项目属于商业单位，租金肯定比住宅高，而其门牌税常年产业估值肯定更高。
自居不划算
槟岛市议会建筑组主任尤端祥促请业主必须做好心理准备，在签署买卖合约前先了解本身购买的是什么类型产业。
他认为，购屋者不能将SOHO单位视作住宅房屋来看待。
“因为SOHO属于商业发展项目，常年估值以商用房产租金来估算，肯定更高，而商用房产的门牌税率也更高，两者相乘起来，门牌税金的确非常惊人。”
他认为，除非是自用或争取到同级商用单位的租金来出租，否则用来自居的业者，肯定需缴付高昂门牌税。
州政府：暂冻结发展申请
槟州政府于今年3月期间贸然宣布冻结州内所有SOHO发展项目申请，冻结期可能长达3年，以着手拟定新指南。
尤端祥指出，槟州政府发现SOHO概念遭滥用，于是在3月初宣布冻结SOHO概念的发展计划。
“这主要是让当局有时间厘清SOHO单位，该以商用或是住宅税率来征收门牌税。”
他说，州政府会拟定新指南，当中会鉴定发展商必须提供给各售卖单位的停车位数量。
根据槟岛市议会提供的最新数据显示，从2012年10月至2014年1月28日为止，当局继续批准了3项SOHO发展计划，分别是336单位、389单位及1240单位。
州政府自3月冻结SOHO计划后，更有另外4项发展计划受影响，第一项为178单位、第二项1000单位、第三项201单位、第四项资料不详。
购屋者：遗憾受骗
峇央峇鲁1-Sky公寓共管机构主席云同丰，遗憾槟岛市议会在批准SOHO发展计划前，没扮演好监督的角色，警惕购屋者购买SOHO的风险。
他坦言，购屋者在这起事件上有受骗的感觉，对发展商感到失望。
不知门牌税超高
不过，他说，很多槟城的购屋者根本对全新概念的SOHO类型房屋一知半解，也不排除甚至发展商本身也不楚清购屋者将面对被征收超高的门牌税常年估价。
他认为，槟岛市议会应该扮演要角，透明化公布槟岛市议会计算门牌税的方程式，同时注明在签署的买卖合约里，让购屋者一目了然。
律师费昂贵 呈胶着状况
谈及1-Sky及1-World购屋者之前考虑采取法律行动，与槟岛市议会对簿公堂，云同丰说，迄今未有业主正式采取法律行动，主因是律师费昂贵，继续呈胶着状况。
他说，业主还在争取与槟州政府对话，并已与掌管槟州地方政府委员会的行政议员曹观友定下对话会的日期，有信心槟州政府将深入探讨这棘手的问题。
他提醒，随着越来越多的SOHO项目即将竣工，包括峇央峇鲁的Elit Heights、The Promenade，以及IJM在双溪槟榔加巴星道Maritime Suites，预计更多购屋者会面对类似高门牌税问题，而向槟岛市议会提出上诉。
他说，槟州政府必须重新检讨政策及关注当地数以千计受高深教育选民的诉求，否则后果不堪设想。
解决人口密集纾缓交通阻塞 SOHO两全其美
马来西亚房地产发展商会（REDHA）槟州分会财政方振忠受访时强调，SOHO概念的确是解决人口密集地区居房问题的两全其美的方案。
虽然最近浮现了围绕SOHO的棘手问题，但他表示，SOHO概念并非完全不适合在槟城发展，而是必须胥视住宅区的人口是否密集。
“拥有10万密集华裔人口的大路后住宅区，如果没有SOHO将难以解决当地人口拥挤的问题。”
他分析说，通常住在大路后的华人都不愿迁离居住多年的地区，因此，都会买回在原有住宅区的房屋单位。
SOHO将是两全齐美的解决方案，又位于黄金地段，而且距离市中心仅2公里。
峇六拜可建外劳村
方振忠提出，工厂密集的峇六拜工业区一带，更需要类似SOHO项目来解决外来劳工住宿的问题。
他建议政府在峇六拜一带鉴定一个50英亩地段，可容纳6至7万名外劳的集中区，供厂方兴建SOHO类型的外劳宿舍，同时也可纾缓交通。
“根据SOHO项目1对5比例，每英亩可建271个单位，50英亩可建1万3550单位，保守估计每间单位可容纳5名外来劳工，总共可承担6万7750外劳的住宿需求。”
不过，令他感到遗憾的是，很多厂商赚大钱的同时却忽略了照顾这些问题。
他认为，厂商应以取之社会，用诸社会的态度肩负部分企业社会责任，并非单靠发展商承担，政府方面也应体恤。
同一大楼可建3种单位
方振忠大胆建议州政府，伸缩处理1对2.8发展密度指南，让发展商根据市场需求兴建面积介于600、700及800平方尺的住宅单位。
若州政府能够不强制执行每英亩建87单位房屋更为理想。
他分析，以每间600平方尺住宅，每英亩可建203间房屋，若建700平方尺房屋则有174间房屋，或是伸缩处理，在一栋高楼建筑物内综合3种面积房屋。
他说，即使地价每平方尺达到500令吉，乘以600平方尺售价约30万令吉，在拥有高达约3万个可负担房屋需求的槟城，这类房屋将更迎合人民的“可负担”需求。
宽松指南提高密度
业界人士透露，建SOHO不仅可取得更高的密度，而且需符合的指南将更宽松。
这也是为何近年发展商兴致勃勃推出SOHO项目的主因。
针对以上两点方振忠没有正面回应，不过他指出，属于商业发展计划的SOHO项目密度的比例是1对5，确实比住宅密度的1对2.8来得高。
他说，若以每英亩4万3560平方尺计算，容积率达5倍的SOHO项目建21万7800平方尺，可建217间面积1000平方尺的单位。
他说，如果是以住宅比例计算，每英亩仅有约12万平方尺，同样是1000平方尺的单位，却只能建122间。
拟全盘规划
“不过，若是属于每英亩建87单位，则每间单位必须兴建1400平方尺，若每平方尺500令吉，售价将高达70万令吉。”
容积率比住宅高1倍
发展商相中住宅区地段建SOHO项目，槟岛市议会建筑组主任尤端祥认为，除了不必转换地契土地用途外，商业发展计划的密度也更高，容积率（plot ratio）可达5倍，比起住宅区仅2.8倍高得多。
但若批准商业计划建在住宅区地段，无疑将推高地价，且密度更高或引起拥挤及更有压迫感，交通流量自然高。
仿香港建国际都市
然而，方振忠以人多地少的香港岛为例，可以预见未来槟城的房屋市场将朝这个趋势发展。
他也赞扬槟州政府在宣传槟州作为有活力国际城市及旅游业方面做得非常好，未来肯定将吸引更多人涌入槟城，促使人口激增。
市场人士透露，槟州政府自2010年开始批准SOHO项目政策时，指南内列明的要求的确比较宽松，不需建更多的停车位，而且发展献金也更低。
但州政府在惊然发现漏洞后马上亡羊补牢，开始紧绑SOHO项目的条例，自2012年过后，规定中廉价屋计划必须附带兴建一对一停车位条件。
至于SOHO项目则在未拟定新指南前，冻结批准新发展计划，以重新检讨发展商该给予的献金、每间单位的建筑面积、被鉴定的发展地点，以及所需兴建的停车位细节等。
鉴定稠密区蓝图
方振忠受访时透露，为了一劳永逸解决槟城州内SOHO问题，槟岛市议会已拟出一项未来的全盘规划。
“这包括鉴定州内控制商业区域，在稠密住宅区，如日落洞及峇六拜一带规划SOHO住宅区。”
他说，这项控制商业区域也将被列入槟城地方大蓝图宪报，新指南预料将在近期内作最后定夺及公布。
租金高近市区 雪隆住家办公室抢手
SOHO居家办公室，顾名思义应是小型住家办公室，在雪兰莪州巴生谷一带非常抢手。
尤端祥说，SOHO通常在市区、商业中心或办公楼集中区需求量高。
“吉隆坡和槟城不同，尤其是市中心的商业地段买少见少，因此，发展商在吉隆坡市区及巴生谷一带大事发展单位较小的SOHO，市场趋之若鹜。”
隆雪区交通拥挤，从居所到上班地点耗一小时车程是平常事，因此，很多发展商看准这个商机，在密集的商业区建SOHO单位，深受居家办公的单身族欢迎。
槟小屋换大屋攻市场
而且这类房产租金高，很多购屋者也乐于承担更多或更高的费用。
但在槟城这个弹丸小岛，一般人工作地点与住家通常距离5、6公里，使到SOHO居家办公室的魔法似乎无法发威。
在乏人问津下，有人则将小面积的SOHO单位，重新包装成较大面积的住宅单位出售。
限建于“控制商区”内
槟州掌管槟州房屋委员会的行政议员佳日星接受《南洋商报》专访时证实，槟州政府在冻结批准新SOHO发展计划申请的随后短短3个月内，迅速拟定一项“控制商业区”（Control Business District）的政策。
“控制商业区的定义是：往后任何SOHO发展项目，只能在州政府鉴定的控制商业区发展。”
他早前在受访时捎来喜讯，以槟州首席部长林冠英为首的槟州规划委员会（SPC）原本在6月30日举行会议，对SOHO重新拟定及检讨的指南作出最后的审核及定夺，以决定槟SOHO发展计划是否解冻。
但至今，槟州政府仍未对SOHO项目的新发展指南作出任何宣布，SOHO项目申请未被冻结。
佳日星也将与掌管槟州地方政府委员会的行政议员曹观友配合及协调，让SOHO项目计划解冻刻不容缓。
新闻背景：门牌税房产年值门牌税率
新闻背景：门牌税房产年值门牌税率
门牌税是根据1976年地方政府法令第2条文，以房产年值（Annual Property Value或nilai tahunan）乘以门牌税率（tax rate或kadar cukai）而算出。
而所谓的年值实际上是指每年租金估值，也就是估算有关房产出租全年可得的租金总和，当中包含业主需承担的装修费、保险费及维修费等。
不同用途的房产，门牌税率不一，住宅比商用的房产低，而房产的用途主要是根据地契阐明为依归。
目前，槟城州政府向住宅征收的门牌税率是7.5%，商用房产是10.3%。
akh731
good article.. SOHO is getting hot now
2014-07-30 14:45