房地产市场正走向放缓局势，供过于求的情况，多年来都未能根治，而政府也一直致力于采取措施解决这问题。

常言道，经济不好，第一个遭殃的领域是产业；经济转好，最后一个受益的领域也是产业。

我国经济向好，有人乐观看待今年产业市场会转晴，也有人看衰产业领域会走向崩盘，各有说词。

挥别2017年，产业市场依然充斥许多负面消息。

有房地产专业人士预测，房地产市场将会在2018年崩盘，而国家银行也指出，住宅、办公楼和零售领域的产业或空间面临严重过剩问题，去年首季未售出房屋数量是过去10年来最高水平。

较早前，国家产业资讯中心（NAPIC）也证实房地产市场出现放缓。

根据该中心数据显示，尽管交易额略有增加，但去年上半年产业交易量下滑，未售房屋库存大幅上升，这导致房地产领域更充满阴郁情绪。

自2015年以来，房地产领域已经进入了一个低迷的阶段。

根据大马亨利行的报告，踏入狗年，一位著名风水大师预测，今年将有利于水、金和地球元素，以及一些与这些元素息息相关的行业将蓬勃发展。

风水师预测明年复苏

银行业与金属元素有关，房地产市场与地球元素相关，这些行业今年应该会表现亮眼。

该风水大师进一步预测，这些行业可能会在10月左右开始转好，这对于所有从事房地产领域的业者来说，包括发展商、承包商、房地产经纪、顾问、购房者、投资者和服务供应商，无疑是个美好消息。

另一位更著名风水顾问则说，大马房地产市场要到了2019年才会复苏。

你相信这些风水专家的预言会成真吗？2018年房地产市场会崩盘？

从理性观点出发，亨利行根据几项经济指标和官方统计数据分析，探索所有可能影响房地产市场的相关因素，并推测2018年房市动向。

中资流入激活市场

亨利行还说，公共工作空间概念的发展，也为办公楼市场注入清新的生活气息，惟现阶段公共工作的机构，一般倾向于在非黄金地点租用声望不大的楼宇，以保持低成本。

此外，推介中国游客免签证计划，将使到中国旅客人数增加，预计这趋势会延续至今年和未来，有利于休闲和零售领域。

虽然转移资金的难度加剧，但仍能看到中国人在吉隆坡、柔佛和槟城购买产业，因为我国房地产市场为外国人提供可负担和诱人的投资机会。

随着中国公司积极参与贡献我国经济，亨利行相信，中国资金流入我国产业市场的趋势会维持一段很长时间，而在某种程度上，这可能有助于疲弱的住宅高端市场拾起步伐。

“众所周知，狗是忠诚可靠的良伴，希望房地产市场不会遭到市场上任何负面波动冲击。”

更合理价格购优质产业
市场放缓有利公共投资

我国去年国内生产总值（GDP）增长5.9%。财政部预计，今年我国经济料增长介于5至5.5%，与国际货币基金（IMF）预测类同。

针对大马产业市场2018年崩盘的看法，亨利行却不这么认为。

亨利行指出，住宅市场目前虽经历放缓，却为公共投资提供了极佳机会，以更合理的价格买到好的产业。

房地产发展商现在也提供更多奖掖和诱人付款条件，同时在二级市场，卖家的定价更趋向实际，且愿意谈判。

对于面对严重供过于求的零售和办公楼市场，政府建议冻结新的批准，这将有助阻止供应过剩的情况恶化。

无论如何，该行认为，这两个领域市场仍然稳定，估计近期不会有任何即将出现崩盘的迹象。

去年零售领域受到消费者支出疲软影响。

零售领域前景:消费者情绪疲弱
零售业恐继续陷困

亨利行将房地产领域分成三个部分来分析，分别是零售、住宅和办公楼。

对巴生谷区域的零售商而言，2017年是令人失望的一年，因为消费者支出疲弱、竞争加剧、令吉贬值及零售营运成本上涨。

去年大马零售行业主要面对的挑战，包括消费者支出疲弱、消费者信心指数偏低，以及营运成本高涨。

该行预计，这些问题在2018年继续困扰该领域，受到消费者情绪疲弱及商场供应过剩的问题缠绕，零售市场前景充满挑战。

优质商场“生存率”高

尽管零售市场营运环境备受挑战，惟处于良好地理位置、具备专业管理及更能满足客户和租户要求的已建立购物中心，料能够在当前艰难的市场条件中生存。

对于正建设中的新购物中心，若尚未达到可观的出租率，则须视乎它们是否会如期开业。

而位处黄金地段的旧商场，应该能保持自身优势，但也应该开始计划翻新，以提升购物者的体验，以便在当前竞争激烈的市场中生存。

可负担房屋仍是最受市场欢迎的房屋类型。

住宅领域前景:新产业逾50万居多

可负担屋仍最夯

去年新推出的住宅产业中，以价格高于50万令吉居多，但最受市场欢迎的却是可负担房屋。

政府机构与私人发展商合作，推出许多价格介于20万至40万令吉的项目。

由于市场对70万令吉以上产业的需求持续低迷，私人发展商转向推出50万令吉和以下的小型房屋。

大选后房市料仍低迷

尽管大选尘埃落定后，形势可能会有有所改善，但亨利行认为，住宅市场今年持续低迷。

从正面来看，政府宣布100万令吉产业冻结令、维持百万令吉房产印花税、月租2000令吉能获50%税务豁免等，这些都对住宅市场发展正面。

亨利行认为，今年住宅市场的焦点，依然是可负担房屋或小型单位市场领域。

毗邻公共交通基础设施和大型发展项目的产业，将成为该领域的热点。

办公楼空间供应情况在过去6年显著提升。

办公楼领域前景:

办公楼空间供应大增

办公楼空间的供应在过去6年显著提升，这已经引起了重大关注，可能对办公楼市场造成严重影响。

新落成的楼宇需要较长时间才能填满，需要提供更多奖掖吸引租户。

还未升级以满足现代业务需求的旧建筑也被淘汰出局，因为租户受到诱人租金和奖掖，迁往具备更加设施和更高规格的新楼宇。

这也使到空置率上升，租金受压。

捷运激励“疏散趋势”

另外，捷运路线建成和启用，以及新的轻快铁站，使那些已获改善公共交通路线的办公楼地点更具吸引力，这激励“疏散趋势”（Decentralisation Trend），以及在城市边缘地区兴建优质新楼的趋势。

面对较高的空置率，整体租金呈跌势，而尽管大致上仍然稳定，但当政府关联公司进行数个大型工程，将带来大量空间供应时，租金将承受更大压力。

亨利行认为，今年办公楼市场同样备受挑战，将面对出租率和租金上升的压力。

http://www.enanyang.my/news/20180311/2018年房市崩盘/