我国房地产领域在2012年表现疲弱，跑输大市。步入2013年，情况却相信会出现好转。黄氏星展唯高达研究指出，今年房地产领域将由5大主题带动，为领 域带来活力和价值重估。         这5大主题分别是，1）更多房产信托（REIT）的设立丶2）大马依斯干达特区（Iskandar Malaysia）的蓬勃发展丶3）新铁路路线的工程，4）政府大规模的重建计划，以及5）房地产公司并购或私有化活动。

碍于屋价高居不下，黄氏星展唯高达研究认为，2013年大马房地产领域将维持疲软走势。在土地和建筑成本持续上升，加上银行严格的贷款条例下，房地产价格预测将保持高企，民众的购屋负担能力是今年领域面对的问题。

虽然负担能力问题未被解决，但受益于市场看好全球经济将在今年复苏，消费者情绪也随之获得改善，黄氏星展唯高达研究分析员余美慧预计，大马在2013全年的房地产销售量将微升1%。

今年房地产价格料扬3%

回顾2012年首9个月，大马房地产销售按年上涨3%，达1亿零700万令吉，至2010年和2011年的双位数成长相差甚远。

余美慧表示，这主要归纳于3大原因：受全球经济不确定性影响的消费者情绪丶房地产大幅升值引发的负担能力问题，以及国家银行从2012年1月1日开始实行的尽责借贷指南。

「我们估计今年的房地产价格将上扬3%，与通胀率同步。」

然而，高企的价格或会导致消费者位于郊区的可负担房屋，更加偏远市区，同时提高建筑面积较小的产业的需求量。

此外，可贷款额度从全盛时期的90至95%，减少至70至80%。

自2010年11月起，国家银行更对第三间房屋贷款设定70%顶限，对需求带来冲击，特别是高档产业。

无论如何，有地产业和位于黄金地段的产业则因为供应减少，预料将继续受追捧。每单位售价低于50万令吉的大众房产，相信也将保持高需求量。

2012年首9个月的新房屋贷款申请按年增加2%，但平均贷款批准率却比2011年同期的53%来得低，只有50%。

二手屋市场也同样受到保守的银行估值影响。无论如何，新屋市场却似乎不受影响，就算基准价格创新高，发展商的销售量依然保持强劲。

放贷能力高

余氏相信，2013年银行将会更严谨，但在以产业作抵押及产业价格上涨的趋势下，银行将会继续批出房屋贷款。

「同时，目前银行的贷款对存款比例（LDR）才处于81%，而不良抵押贷款的数量也正减少中，因此银行的放贷能力还是很高。」

「我们也发现外资银行对持有强稳资产负债表的客户抱持较宽容的态度，就算他们已超出债务比例上限。」

她补充，房贷率也维持着竞争力，处于基本贷款利率（BLR）-2.4%或-4.2%的低水平，而贷款年期也依然宽松（40年或70岁，视何者较短）。

大部份的发展商也都在施工期间，提供免利息配套或诱人的折扣丶赠品等，以吸引更多的买家。

此外，黄氏星展唯高达研究仍然对房产信托的收益率和成长抱持正面看法，但估值已经提高，对实际净资产价值（RNAV）平均45%的折价，接近历史平均水平；但0.8倍的价格对帐面价值（P/BV）则低于历史平均水平。

黄氏星展唯高达研究认为，潜在的首次公开售股（IPO），如IOI产业上市，将为领域注入活力。

分析员认为，实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）已经超卖；永泰大马（WINGTM，2976，主板产业股）则被市场忽略，其零售业务和槟城的大众住宅市场，都是尚未被发掘的瑰宝。

至于零售产业信托的控股公司，双威（SUNWAY，5211，主板产业股）和怡保花园（IGB，1597，主板产业股），都以大折价交易。

分析员首选股为KLCC产业（KLCCP，5089，主板产业股），假设可将阳光广场（Suria Mall）注入合股房产信托，其实际净资产价值将可提高16%，至每股8.70令吉，具有39%上行空间。

展望2013年　并购私有化料频传

展望2013年，黄氏星展唯高达研究列出了房地产市场5项值得留意的主题：1）成立房产信托丶2）新铁路路线丶3）政府重建计划丶4）大马依斯干达特区，以及5）并购或私有化活动。

1.成立房产信托

由于全球经济的不确定性，房产信托凭着其盈利弹性和较高的收益率，受到市场追捧，同时被当作对冲通货膨胀的工具。

尤其是大规模的零售房产信托，表现更是超越其它大马房产信托和富时大马综合指数，甚至以高于新加坡房产信托的溢价进行交易。

大马零售房产信托比新加坡更具成长潜能，主要因为拥有较强的续租租金以及更多的收购管道。

「我们预测，在投资者强大的购兴和税收优惠扶持下，将鼓励更多的大马零售房产信托陆续被推出，使其价值能够获得全面释放。」

余美慧透露，许多主要的商场仍然由房地产发展商或企业集团私人持有，意味着房产信托拥有潜在且强大的资产注入管道。

在房产信托方面拥有潜能的发展商，包括：

KLCC产业（KLCCP，5089，主板产业股）

KLCC产业变身合股式房产信托（stapledREIT）的重组计划获得市场看好，其价值在过去2个月被大幅地重新评估。

如果KLCC产业把阳光广场（SuriaKLCC）也注入房产信托内，预计将有助提高实际净资产价值（RNAV）16%，至每股8.70令吉。

该广场的最新估值为44亿令吉，净可租用面积（NLA）达110万平方英尺。此外，持有该广场的60%股权的KLCC产业正计划扩建更多的零售空间。

莫实得控股（BSTEAD，2771，主板种植股）

莫实得控股持有2家位于珍珠白沙罗（Mutiara Damansara）的购物中心--TheCurve及宜家（IKEA），共值13亿令吉，净可租用面积达110万平方英尺。这2家购物中心皆能够被注入 为房产信托。若成功落实潜在的房产信托计划，莫实得控股或会将其位于葛京路（Jalan Cochrane）捷运站附近的新广场计划也包括在内。

WCT有限公司（WCT，9679，主板建筑股）

WCT有限公司目前正建立其零售商场组合，以增加经常性收入基础，从2011年的15%增加至2016年的25%。

届时，该集团旗下将拥有3家足以注入为房产信托的大规模商场，即去年5月开幕的佰乐泰购物商场（Paradigm Mall）（净可租用面积68万平方英尺）丶今年首季竣工的吉隆坡第二国际机场（KLIA2）零售（净可租用面积35万平方英尺，35年的特许经营权）， 以及预计2017年竣工的华联商场（OUG Mall）（净可租用面积100万平方英尺）。

四海栈控股（See Hoy Chan）

可能挂牌上市的四海栈控股近期翻新旗下的万达广场（1 Utama），预计价值达30万令吉，净可租用面积达200万平方英尺。同时，也不排除万达广场可能与邻近的5星级万达酒店（One World Hotel）以及两座First Avenue办公楼一起注入成为房产信托。

大城市（BRDB，1473，主板产业股）

近期被私有化的大城市，目前正为其刚新装修完毕的孟沙购物中心（Bangsar Shopping Centre）进行招标工作。

大城市旗下产业同时包括吉隆坡CapSquare广场及柔佛的Permas Jusco广场。

另外，余美慧表示，不排除会有更多的外资公司来马推出房产信托。例如，早前新加坡的凯德商用产业（Capita Malls Asia）成立嘉德大马房地产信托（CMMT，5180，主板房产信托股）。更多的房产信托以新的基准收益率推出，以及正面的监管政策改善，相信将进一步 为房产信托领域带来重估。

2.新铁路路线

预计在2017年7月竣工的第一期捷运工程（MRT1）进展符合预期，共230亿令吉的建筑合约也已派发其中的200亿令吉。

至于第二和第三捷运工程，目前已进入最后的规划与评估阶段，路线和车站位置预计将在明年公布。

根据去年公布的城市铁路网络规划草案，潜在的捷运交汇站包括冼都（Sentul）丶白沙罗市中心（Pusat Bandar Damansara）丶敦拉萨金贸中心（TRX）以及双溪毛糯大马树胶研究院（RRIM）。

余美慧相信，位于吉隆坡市中心边缘的主要捷运交汇站将拥有最高的上涨空间。杨忠礼置地（YTLLAND，2577，主板产业股）丶雪兰莪实业（SPB，1783，主板产业股）以及国浩置地（GUOCO，1503，主板产业股）将成为最大受益者。

虽然距离竣工依然还有一段时间，但所涉及的土地将开始浮现升值。

原有的土地持有人拥有更强的定价优势，如实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）和双威皆把捷运工程的溢价，纳入新项目的售价内。

另外，目前仍处探讨阶段的新马高速铁路系统（HSR），预计耗资200亿至250亿令吉，以公私联营夥伴方式进行。

若没有受到大选影响，政府料将在今年中旬进行资格预审的招标工作。

游客量将提升

在完成此铁路系统后，从新加坡到吉隆坡的行程将从目前的6小时车程，缩短至仅90分钟。

余美慧认为，这将带动两地的游客量，而相比新加坡产业市场，有着极大折价的吉隆坡产业，也将被重新估价。

在吉隆坡市中心持有大规模土地的业者，如KLCC产业丶杨忠礼置地丶永泰大马丶实达集团丶马资源（MRCB，1651，主板建筑股）及达全球（TAGB，5158，主板产业股），将从中获益不浅。

在进行中的轻快铁（LRT）延长工程，预计在2015年竣工，届时路线将到达梳邦USJ丶蒲种以及莎阿南Glenmarie。

森那美（SIME，4197，主板贸服股）丶IOI产业（IOI Properties）和岛屿（I&P）将会是最大受惠者。高美达（GLOMAC，5020，主板产业股）及UOA发展 （UOADEV，5200，主板产业股）在蒲种和Glenmarie也各自拥有发展项目。

3.政府重建计划

「估计在大选尘埃落定后，政府将公布双溪毛糯大马树胶研究院丶敦拉萨金贸中心丶新街场的大马镇（Bandar Malaysia）以及武吉免登综合城（Bukit Bintang City Centre）等，4项高规格政府重建项目的更多详情。」

占地2330英亩的双溪毛糯大马树胶研究院土地，总发展价值达100亿令吉。

大马树胶研究院的土地重建计划成功率，取决于雪州政府批准大蓝图中的交通枢纽以及160英亩绿色公园的发展。

马资源丶帝沙花园城（Desa Park City）丶实达集团和成隆机构（DIJACOR，5401，主板产业股）被视为此项目的夺标领先者。敦拉萨金贸中心占地80英亩，总发展价值达260亿 令吉。虽然吉隆坡大量的办公室供应令人担忧，但该贸易中心能够依赖其策略性的地点丶计划中的捷运交汇站，以及2012年财政预算案所公布的特别津贴，在竞 争中脱颖而出。

其它的重建计划还包括进行中的葛京路项目。

莫实得控股早前以1亿零700万令吉，从母公司手中购得该地段，并计划重复珍珠白沙罗的成功案例。

宜家也承诺在当地兴建一家120万平方英尺的零售商场。通过政府重建计划，官联或土着相关企业，以及拥有强劲品牌的发展商，都会是潜在的受益者。