可是，近年來產業價值持續走高，價格顯著上漲，希望買一個比較理想的單位，顯得越來越難，2008年至今，住宅產業價格大幅上揚，各造呼吁政府介入干預，以便抑制產業價格的漲幅。

在這期間，有關當局也有一些反應動作，並已實行相關措施，以期冷卻產業市場的熱度，避免資產泡沫的形成。

過去數年採取的措施包括重新實行產業盈利稅，推出第三住宅產業最高貸款70%，以及指示金融機構以凈收入作為計算借貸者是否符合還貸能力的措施雖然這些措施在某種程度上取得一些效果，不過，依然被視為不足以抑制產業價格迅速的上漲，政府在提呈2014年財政預算案時，進一步公佈讓產業市場降溫的措施，這些措施包括調高產業盈利稅（參考圖表）、提高外國人購買產業的門檻、禁止推行發展商承擔興建產業期間利息等開銷。

所謂的“發展商承擔興建產業期間利息”措施，買家通常只需支付屋價的5至10%首期款，直到產業完工才開始償還銀行分期付款，這項發展商承擔興建產業期間利息措施，減輕產業買家的首期付款負擔，吸引買家加入購買產業的行列。

今年料建22.3萬
可負擔房屋

提到近年的可負擔房屋熱門話題，亨利行產業公司首席營運員鄧志明說，政府與私人界在2014年期間，預計將興建22萬3千個單位，以可負擔價格讓市民更有能力購買房屋。

另外，政府將撥款5億7千800萬令吉給國家房屋部，以興建1萬6千473間廉價房屋，在可負擔房屋計劃下，政府也將撥備10億令吉，以供應8萬間房屋，這些房屋將比市價低20%。

與此同時，政府將推出私人可負擔房屋計劃，以鼓勵私人界興建更多中低價房屋，該項計劃將津貼私人發展商個別單位3萬令吉，興建中低價房屋的發展商將優先獲得補貼，在2014年興建的單位料維持在1萬個。

這是供2014年1月1日起批准的房產計劃，撥款總額3億令吉。此外，為數1億令吉的撥款將提供給城市和諧、房屋與地方政府部的一馬房屋維修基金。

撥8200萬
恢復20擱置房產計劃

政府也將撥款8千200萬令吉，以恢復20項擱置房產計劃，涉及房產單位總共8千197間。

2014財政預算案政府宣佈提高產業盈利稅，一如市場預期，大馬房屋發展商會對政府宣佈提高產業盈利稅、撤銷發展商承擔興建產業期間利息等措施深表失望。

較早前傳出的提高產業印花稅、降低產業價格對比貸款比率並沒有出爐，這被視為有利於產業市場的發展，否則，將進一步加重市民的負擔，對於加入產業市場的投資者也比較沒有吸引力。

鄧志明說，撤銷發展商承擔興建產業期間利息措施，將導致產業市場的發展稍微放緩，不過，不至於廣泛影響市場的發展。根據投資銀行搜集的數據顯示，提供發展商承擔興建產業期間利息的貸款，只佔6大銀行住宅產業貸款的不到5%，他們普遍認為，不會對銀行界的貸款成長造成顯著影響。

新措施或打擊發展商

住宅產業貸款也包括融資購買二手市場的房產單位，雖然對銀行的影響不大，不過，可能對發展商新推出的產業計劃有影響。

無論如何，發展商將推出其他的獎掖配套，以便促銷他們的房屋，這些獎掖包括回扣。除了撤銷發展商承擔興建產業期間利息措施，財政預算案也要求發展商公佈產業的售價凈值，這項新的規定預料將帶給發展商一些煩惱，銀行的估價師將以產業的售價凈值來發放貸款，同時將獎掖、回扣排除在外。

這項估價將導致產業的價值比買賣合約的價格低，產業購買者獲得的貸款額度將比較小，發展商與銀行皆無法避開這項條例，國家銀行已發給銀行相關指南，指示銀行根據售價凈值發放貸款。

產業盈利稅
打擊投機

另一方面，政府提高產業盈利稅，主要是打擊人們頻密買進、賣出產業，以賺取快利，此舉將有助於促進產業市場的長期投資，而不是只為了短期收益。

政府在2007年豁免產業盈利稅措施的實行，主要是振興當時稍微疲軟的產業市場，那一次的豁免，的確有助於重振產業市場的步伐，後來在2010年，政府恢復徵收該項稅率，不過只是徵稅5%，隨後在第二年調高至10%、接下來在2012又調高至15%，可是，並沒有對降低產業市場的溫度有所影響，特別是對一個依然保持活力的市場，影響程度相當小。

至於2014年財政預算案建議的新稅率，則是個大躍進，預料一些投資者的步伐將稍微遲疑，同時也將促使產業投機者重新衡量是否繼續進場。

海外投資者
或轉戰其他市場

海外投資者可能發現大馬產業的光芒將褪色，他們大多數選擇短期投資，加上外資只能購買100萬令吉或以上的產業，相信會影響他們的策略。目前，投資者在新加坡及香港脫售產業取得收益，不需面對資本收益稅的支出，而且這些市場過去10年的產業資本增值比大馬高（參考圖表），無可避免的，一些外資可能選擇將資金投資在其他市場，而不是大馬的產業領域。

不管怎樣，與區域市場比較，大馬的產業價格仍是本區域其中最便宜之一，對於外資在大馬置產的限制也不多，在新加坡，海外投資者在該國購買產業，必須額外繳付15%的印花稅，這使到海外投資者與當地買家相比，形勢比較不利，因此，新加坡一些投資者重返大馬市場。

在中期內，調高產業盈利稅將造成產業市場走勢放緩，主要是市場需要一些時間消化新的進展，不過，在接下來的6個月至一年，市場將恢復原有步伐。

前面提到，外資購買產業門檻從50萬令吉提高至100萬令吉，可能會打擊外資對大馬產業的購興，不過，吉隆坡市中心、檳城喬治市以及南部的依斯干達，低於100萬令吉的產業單位並不多，因此，提高最低價的門檻，預料對產業市場的交易，影響並不大。

 

外資置產門檻提高
影響不大

整體來說，外資在大馬市場的產業交易，比例不到3%，即使是在吉隆坡、檳城及柔佛，外資買家的比例稍微高出10%，就算是提高門檻影響產業市場的交易，對整體大市的影響也不會顯著。

在大馬南端吸引外資買家，特別是新加坡投資者的依斯干達，預料將面對新措施的衝擊，假如柔佛州政府推行建議中的海外購買產業，從目前的1萬令吉一律收費，調整為產業價值的4至5%，預料產業市場將深受衝擊，外資的購興可能會被削弱。

依斯干達Medini不受限制

值得一提的是，依斯干達的Medini，不需受到外資置產門檻調高的限制，在這裡發展產業的發展商仍將受惠，外資依然可以購買價格不到100萬令吉的產業。

為提供Medini外資一部份獎掖，在這裡工作的海外技術人才，當他們準備脫售在Medini的產業，可豁免被徵收產業盈利稅，財政預算案的公佈，並沒有提到Medini這一塊，顯然可讓Medini的投資者受惠。

國內其他大城市產業市場的外資投資，預料不會受到巴生河流域產業投資調高最低門檻的影響，主要地區的產業價格，幾乎都在百萬令吉以上。

檳城州政府其實已率先調高外資購買產業的最低價，分別是高聳分層產業100萬令吉、有地住宅200萬令吉；此外，檳州政府建議抑制外資投機產業措施，從2014年起，將對外資購買產業徵收產業價格3%的稅收，只施用於住宅、商業與農業單位，不過，在檳城長期工作的海外專業人士，可提出豁免這項徵收的申請。

假如檳州政府建議中的措施付諸實行，相信海外投資者將發現檳城產業吸引力退減，他們可能轉向其他城市探討適宜投資的產業。

傷害投資消費

許多人認為，房價上漲可為總體經濟產生財富效應，認為財富增值可刺激消費，創造更多流動性，以加強投資能量；不過，房價高漲未必可以產生財富效果，可能是過度樂觀跡象，也有可能傷害實體投資與消費能力。

在大馬，過去數年產業市場交易熱度升溫，促使房地產價格飛漲，無法負擔起高房價的焦慮心情也日益明顯，特別是仍未購買房屋的年輕人，更是感受到沉重的生活壓力。

2008／2009年全球金融風暴後的全面性量化寬鬆政策，促使國際經濟與金融體系產生不少結構性問題，全球資金不斷膨脹，資產價格繼續上漲，可是，實體經濟與消費能量卻無法跟上，這是問題的最大關鍵。

消費力無法跟上

業界人士指出，當消費能力無法同步跟進時，最明顯的是低租金回酬，低租金意味實體經濟無法承擔高房價帶來高租金水平。如此一來，這不只是房市泡沫的問題，而是促使實體經濟營運成本提高、投資意願降低。

一般市民為了應付高房價帶來的壓力，直接影響其他方面的消費能力，進而影響經濟資源的流動性，對原本已經疲弱的經濟造成更大壓力。

在資產規模膨脹過程中，負債這一塊也會跟隨膨脹，一般我們用槓桿操作來形容，實質上是讓實體經濟與金融體系背負沉重的包袱。

流動性風險增

當一個經濟體或企業進入高負債比例的結構，嚴重的流動性風險也跟隨而至，一旦交易速度降低，現金收入不足以應付流動需求，接下來發生的很可能就是倒閉，進而醞釀泡沫經濟的產生。

專家認為，在本質上，泡沫是金融體系的垃圾，也可以是實體經濟的毒瘤，這些年來，各國政府對房市泡沫發出一些“治療”藥方，可是，在本質上可能只是頭痛醫頭、腳痛醫腳，或暫時減輕疼痛。

2008金融風暴產生至今，到了2013年問題還在繼續發酵，當前的國際經濟體系是否有能力繼續創造足夠的流動性，以支撐高昂的房產基礎，其實是很大的問號。

區域市場一些國家希望透過加強購屋補貼，以穩定房產市場與經濟，其中存在嚴重矛盾，總體經濟所謂的有效需求理論，指的是實體經濟的振興策略，而非支撐非實體經濟泡沫的策略。

無可否認的，當前資產市場的困境，似乎比2008年更為嚴重，不過，如果一如以往，希望通過刺激購屋、來加強房產市場的流動性，只是拿實體經濟中可做為其他消費支出的資源，去填補資產市場泡沫的無底洞。