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[转帖] 我国房地產是否趋向泡沫化? 买家观望 高档公寓过剩

Tan KW
Publish date: Sun, 23 Nov 2014, 03:44 PM
Tan KW
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过去两三年来,房地產领域火热,发展商涌入不停开发房產,加上政府为了压抑通货膨胀,坚持多年的低利息,这间接鼓励房產投机活动,导致房价急速飆升。如今,房地產市场急转直下,让坊间开始担忧,供过于求,投资过于自住的现象,会不会导致我国房產走进泡沫化?

根据全球房地產指南(Global Property Guide)所进行的一项调查研究显示,吉隆坡的房价涨幅在2013年达到17.18%,居亚洲之冠。从1990年至2013年,吉隆坡房价在这23年內共增长4.3倍,年均涨幅达6.55%。

根据马来西亚国家產业资讯中心最新数据显示,2014年第一季度,我国房屋价格指数仅涨8%,这是2010年第三季度以来的最小增幅,显示政府在2014年財政预算案所实施的打房措施,包括提高產业盈利税(RPGT)至30%,银行严格缩紧房贷、国家银行升息及提高海外买家购房门槛等方案,都取得相当大的奏效。

曾经火热的大马房產今年开始显得不乐观,除经济不景及消费税即將来临让投资者纷採取观望態度外,最大的因素是政府打房政策,促使楼市成交量在今年急剧下滑,也让房產告別了快速增长的趋势。

房地產市场成交量开始下滑,今年下半年最为显著,这是否反映出房地市场开始出现冷却。当房地產增值快速,最后房地產的价格远远高于与之对应的实体价格,因高空置率和房產价格暴跌,即是出现房地產泡沫现象,我国会否步向房地產泡沫的危机?

首相署利商特工队税务改进专案委员会主席拿督蔡兆源接受《东方日报》访问时分析,从今年的房產交易走势探討,显见政府在2014年財政预算案所列下的打房措施经已奏效,惟他认为打房措施並不至于让我国走向房產泡沬。

他指出,政府此举主要是严控房產投机活动,因在过去3年,基于房价不断攀升,吸引不少人盼从楼房中获利,很多都是以投机性质购买房產,炒房性质浓厚,导致我国房產楼价不断创新高。

打房旨在对付炒家

「打房措施主要是对欲买来炒房套现,同时本身並没有很大能力供房贷的投机者带来影响,一旦房地產的走势趋向缓和,交易量降低,再因房子难于出租而无法帮补贷款,那对投机者肯定带来危机。」

他表示,今年的房產交易量已开始放缓,屋价也趋向平稳,加上明年是消费税正式启航之年,促使很多消费者开始採取紧缩开销及观望態度。

「以目前马来西亚的房產走势,未来还存在很多不確定因素,我国目前整个经济局势不明朗,相信明年將会对房產带来更显著的影响。」

对于目前大马產业新建量显著超越实质交易量,促使雪州和柔佛浮现產业因供应过剩而出现隱忧。蔡兆源分析,一些地区的房產建量的確是供过于求,譬如高档公寓可能会出现过剩的现象。

「雪兰莪一带30万至40万的中价楼房及有地房產无需过于担忧,因这楼价范围的市场需求量还是很高,比较担心的是价格60万令吉以上的高档公寓。」

他认为,一些地区房產过剩促使房价可能出现稍跌,但跌幅多少主要是胥视市场对过多房產的消化能力。

不过,他也认为,明年实施消费税后,建筑成本也隨著上涨,这或许也会导致房价隨著水涨船高。

「房產价格最终是取决于市场供需情况而定,同时也必须考量国內及国外的整个经济大环境。总结而言,明年的房產走向是存在太多不確定性。」

市场饱和难出租 投资多思量

创盛地產有限公司高级地產经纪蔡文勇表示,国內房地產是从2000年开始暴涨,在过去几年,楼市是处于快速发展中,以雪兰莪区域为例,不少房地產在这4年来翻倍增长。

「今年打房政策实施后,促使房地產市场整体成交量都在下滑,尤以下半年最为显著,这反映出房市场开始出现冷却。」

他认为,政府所实施的打房措施会让屋价暂时缓和停顿,房地產行业暂乏力冲破新高,但应不会出现房產泡沫化或屋价暴跌问题。「目前雪州一带房屋供过于求,很多新建房屋的购买者是以投资为主,这造成一些新区域出现高空置率的现象。」

蔡文勇指出,根据一般市场的观察和网上资讯,吉隆坡市中心和满家乐(Mont Kiara)的高档公寓和办公楼出现供过于求的现象,这是基于该高级住宅区域的屋价偏高,若是1300平方呎的单位租金就高达4000令吉以上,主要目標客户是外国人,经济开始放缓,导致顾客群下降。

「据负责该区域的地產经纪皆表示,目前该区已达至过于饱和状態,很多单位也开始面对出租的问题,很多都放空几个月都乏人问津。」

恐更多房屋被拍卖

他说,今年房產交易量减少是在预测之中,相信这是短暂一两年的现象。现在较担心的是,过去两三年发展商不停增建房屋,很多投资者都一窝蜂购房投资,这一批新投资者將会明后年拿到锁匙。

「若出租不顺利,屋主无法负担过高的供期,这可能导致屋子被银行拍卖,这不仅会使到房价急速下滑,银行帐面损失提升,对整体经济也会带来深远影响。」

他预测,明年或会有更多房屋被银行拍卖。以他经验来看,目前不是合適的投资房產时期,但在不同的经济趋势还是可採取不同的投资方案。「譬如买家可以趁房產价格回稳时,购买中价公寓及有地房產投资,这是最保值及安全的方式。」

他说,目前在雪兰莪较受欢迎的地点,包括蕉赖、加影、白沙罗、哥打白沙罗及蒲种等。

房地產正常回调 短期內难反弹

资深房產投资者李春贵认为,目前房地產出现缓和状况属于正常回调,要谈楼市泡沫或崩盘,则是言之过早。

他说,如果產业市场不过热,国家银行也不会採取升息及紧缩房贷等缓和措施,让房市场暂时冷却。

以他多年的投资及实际经验观察,今年的房地產行情最显寒意,种种跡象显示,今年房地產走向缓和姿態,短期內不易取得反弹。

「如果是购买供自住则没问题,若是以投资或炒房为导向,则需考量自己的財务能力再三思而行。市场突然供应太多单位,如在短期难于消化,楼价势必下调。」

他透露,在大城市一带,房產供过于求是事实,上述情况显现在出租率开始下降,需要用更长时间去寻找租客,而租金也会因需求量低被逼下降。

「经济不好,投资者也不宜作出太冲动投资,若要投资房產则需考虑其地点。一般上,策略性加上成熟地点的房价较不易受经济影响。」

成本推高屋价 不会泡沫化

马来西亚房地產发展商会前主席拿督斯里任广財也说,我国的房价是依据土地及建筑成本计算,並非隨意標高屋价,因此出现泡沫的机会微乎其微。

他指出,最近一项研究显示,我国也未有任何房產泡沫的跡象。「明年消费税影响,加上最低薪金制,汽油涨价,建筑成本肯定昇长,因此新建屋价都不会下调。」

他认为,明年存在著太多不確定因素,因此要投资產业的人,应在消费税前购买,避免需付出更高昂的房价。

供过于求 市场消化需时

现在是否为房地產投资好时机?一些人士认为,我国明年实施消费税会导致通货膨胀,在建筑成本增长情况下,屋价肯定会再攀升,因此必须趁消费税前置產;另一种说法则是目前房地產供过于求,泡沫化是迟早的事,不少投资者都表示等待楼市大跌好检个便宜。

素有「產业医生」之誉的马来西亚中华总商会副会长拿督陈成龙则表示,坊间担心的房產泡沫化绝不会在短期內发生,在过去两三年,不少投资者都从房地產赚了一笔钱,市场不可能因短暂的房价停顿就会出现危机,惟目前一些大都市的房子因急速发展下,导致供过于求,是需要一段时间让市场消化。

他以马来西亚依斯干达特区为例,不少人担心当地房產出现泡沫化,惟他对依斯干达特区仍抱持信心,因在政府的积极推动下,该特区还是保有其策略性优势。他分析,政府在依斯干达特区投资庞大金额,至2013年底,特区所累积投资金额已超过1300亿令吉,不可能就因特区產业过多而突然出现泡沫化。

人口增屋价回稳

「依斯干达特区是一个长达20至30年的经济特区发展计划,惟近一两年来,发展商涌入大事发展,这带动当地產业价格节节挺涨,尢以外资买家最多。但基于政府今年提高外资购买房產限制,从50万令吉调高至100万令吉,这大大衝击来自海外的投资者,导致產业销售也降温。」

陈成龙说,短期內,依斯干达特区的房价会因供应过剩而出现缓和及稍跌幅度,惟这种走势对產业来说是正常现象。

他相信,依斯干达特区外资涌入后,基建设立完善,將增加当地人口,届时房產数量將会慢慢被消化,屋价就会回稳。

房贷严谨难崩盘

「新山在97年经济风暴后,房產价格就停顿不起,至2011年才开始起飞,並在2012至13年以翻倍姿態成长。虽然如此,新山是我国主要发展区域,且靠近新加坡,因此目前楼价尚属合理。」

他认为,大马在过去不曾面对楼市崩盘的危机,相信未来出现的机率也不高。

「大马的房贷机制不同于外国,我们的贷款制度较为严谨及健全,都会以个人净收入作为批贷的考量,因此绝不会发生如美国2008年的次贷危机事件。」

他说,我国曾在1969年、1997年及2007年因金融风暴而引发房產危机,但一般在风暴后,房地產就会在后几年甦醒,我国比较火热房產涨势年包括1961及62年、1971及72年、1981至83年、1991至93年及2011至13年,在经歷4年的房价飞涨后,目前缓和下来,是健康的趋势。

「目前国家整体经济放缓,要购买房產投资者还是小心为上,除了確保房產地点策略外,也要胥视自己的財务能力。」

结语:评估財力才投资

大马房地產泡沫是否会发生?没人可以给您一个正確答案,也没有人可预测未来。最重要的是,投资者进行任何投资前还是需要做足功课,多阅读相关资讯,瞭解房地產投资的风险,同时评估自己的財务能力,才能確保在房地產投资上万无一失。

http://www.orientaldaily.com.my/index.php?option=com_k2&view=item&id=149784%3A&Itemid=203

Discussions
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kakashit

我整天经过kesas highway,看到在tol awan besar两旁刚起好的公寓非常壮观,犹如钢骨森林和一片片闪闪发光的玻璃落地窗,可是却空了了,只看见几个单位有衣服在阳台晾晒。

2014-11-23 19:20

ks55

Potential ghost city. Very eerie at night. Rent no good, owners refuse to let.

2014-11-23 23:53

yfchong

Just reflection only gold price good semua rebut, Palm oil good beli beli..., oil price good beli beli...., now property will face the same Nasib as pervious members...,

2014-11-24 00:07

ykloh

Due to lack of tenants, some middle upper class are let out to foreign workers and this will become big problem for the condo market.

2014-11-24 00:24

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