黎先生今年55岁，与53岁的太太名下有几个产业，在那几个产业单位当中，有一个是他个人的名字。

2018年前，他的生意还算平稳，去年开始走下坡，那是传统行业，受到新的购买趋势冲击，并且已经影响他的现金流量。

来到2020年，客观环境的严峻，对他造成更沉重的打击。目前的情况是：4个产业单位，都还未缴清银行的贷款，其中两个单位，1个从今年1月开始空置，另1个将在5月起空置，租户已通知退租。

他说，另外两个单位，1个是自住，另1个还有租户继续在租。他们已在今年初，放出脱售产业单位的风声，虽然有几个人看屋子，不过，尚未敲定购屋计划。现阶段，行情不好，似乎也不容易脱售房屋。

每月房贷分期付款近1万

总结4个产业单位尚未还清的贷款数额，加起来大约100万令吉，每月份期付款接近1万令吉，这个数目令他感到不安，现在生意量少很多，有些月份不足以概括支出，开始动用储蓄、甚至提取一些公积金存款，来应付过渡期的需求。

他在信中指出，两人的公积金储蓄大约40万令吉，之前有提取一些融资购屋，因此，现在能动用的不是很多，也不可能随意动用，提出来就很难填补了。

另外他们育有3名孩子，3个孩子都已大专毕业，并且先后踏入社会工作，基本上，不需要顾虑这方面的负担，不过，第一和第二个孩子需要供车，第二个孩子需要还高等教育贷款，剩下的自己储蓄，第三个孩子今年初加入职场开始工作。

如果说被迫要孩子承担一些支出，只有第一个孩子比较有能力，第一：他的收入比较高，第二，他不需要偿还高等教育贷款。

请问：“以我们的情况，应该如何进行重组，以克服目前的危机？”

答：永佳财务规划公司理财师陈建业说，黎先生与太太目前面临的财务问题，从数目上看，存在需要解决的迫切性，由于4个产业单位都还未缴清银行贷款分期，如果能脱售一或两个单位，将有助于松绑两人的财务与现金。

售产业单位有助松绑财务

产业投资者如果拥有超过3个单位，其中一个没有欠银行贷款，一般来说，是比较妥善的财务规划，万一需要现金周转，卖掉一个产业单位，不需要扣除清还银行的欠款，而是有一笔完整的数目。

举个例子，假设当年购买的价格是40万令吉，如今，以50万令吉脱售，如果是一个没有欠银行贷款的单位，减去一些开销，手上有一笔接近50万令吉的现金，可以很好地进行其他财务规划。

不过，黎先生说得对，现在行情不好，不容易脱售产业，现实情况的确是这样。从来信提供的一些资料，估计黎先生与太太在行情好的时候，收入应该不错，才会有能力购买几个产业单位。

如今，尚欠的银行贷款接近100万令吉，假设已偿还分期付款至少50%，显示产业的总值接近200万令吉，4个产业单位的价值加起来200万令吉，这其实并不稀奇，现在的关键是：能够出售一或两个单位，应该是最理想不过的事。

假设成功脱售一或两个单位，除了清还该产业单位的贷款，剩下的还可以减少其他房产的贷款分期，来到脱售产业单位的课题，在目前行情偏低期间，如何求售、成功脱售，确实相当考验相关人士的智慧，例如经纪如何展现他们的销售技巧，以吸引潜在买家前来看屋。与此同时，业主能降低求售价到怎样的水平，这些需依个别情况进行分析。

或需折价售产业

陈建业表示，在不得已的情况下，可能需要折价出售，如果产业位于理想地点，在没有赚的基础上脱售，一般不会困难。不过，假如产业位于理想地点，卖主选择折价出售，可能会出现另一种情况，买家或许会有疑虑，为何卖主选择折价出售，是否因为该房产单位有问题？

所谓有问题房产的情况包括：房屋需要大笔资金维修，或是该产业单位存在不好的“历史”，这里不另加叙述房产存在不好“历史”的问题。

希望这位读者在产业经纪努力推售，本身不要过于坚持目标求售价，可以成功完成脱售空置房产的计划，早日解决现阶段面对的财务问题。

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