[转帖] 产（26）：ENCORP，百步穿『杨』？ - 扬帆启航

2012年1月10日，首相夫人拿汀斯里罗丝玛在2012一个马来西亚企业奖颁奖礼上，颁奖给所有奖项的得奖公司，其中ENCORP（EnCorp，6076，主板产业股）除了领取一个马来西亚统领奖，也是一个马来西亚民选奖得主，该公司由执行主席顾问杨肃安代表领奖。

ENCORP 的创办人兼主席是曾在前首相敦马哈迪医生和敦阿都拉政府下担任部长的农业部部长拿督斯里艾芬迪诺华威。

不过拿督斯里阿芬迪诺瓦威在2013年7月辞去ENCORP主席和执行董事职位，当时曾一度盛传他可能回到主流政治，极大可能上阵砂拉越万年烟区州议席补选，随着他表明已“弃政从商”及万年烟区州议席补选尘埃落定后，传闻烟消雾散。

ENCORP的业务包括建筑、产业发展、特许经营权、建筑材料贸易、设施管理及饮食品业务。

2012年的年报显示，产业发展虽然只贡献58%的营业额，不过在净利方面却独当一面，若不是有着出色的表现，相信ENCORP 2012年的业绩将会很难看。

ENCORP的前身是长城塑胶工业（Great Wall Plastic Industries），从事拉伸膜生产，在2000时，出口39%的产品。

随后进军建筑行业，子公司Enfari有限公司在1998年得到一项政府所颁发的在马来西亚，包括砂拉越及沙巴州等9个州属共109个地方兴建1万间教师宿舍设计、施工和善后工作的特许经营权，为期30年，预计2003年完成整项计划。

老师是人类灵魂的工程师，因此这项计划主要是兴建4至5层楼高的公寓，每层楼4至6个单位，除了提供停车场，也附有休闲及儿童游乐场所，以便老师能够在舒适无忧的环境下，献身于教育，造福人群。

在这30年期间，将会每个月从政府手中得到一笔稳定的款项，这原本就是一项两全其美的好事。

然而，这如意算盘却在过后的金融风暴危机中被击破。

Enfari当时面对融资的窘境，一直到2000年才获得回教债券的融资便利，从而造成工程被拖延，最好整项工程拖至2014年2月才完成。

也因为涉及到区域达到109惊人的数量，Enfari总共必须向46个不同的地方政府申请超过2500项准证。

随后，长城塑胶工业进行了一项企业重组计划。

ENCORP （Encorp Berhad）完成倒置收购长城塑胶工业公司后，于2003 年的2 月11 日在主板上市，而长城塑胶工业公司则成了ENCORP的子公司，旗下还有：

Enfari私人有限公司 - 产业投资

Encorp Systembilt私人有限公司 - 特许经营权

Encorp建筑私人有限公司 - 建筑

Encorp L & M Precast私人有限公司

2004年，进一步以4596万令吉收购了Encorp Must私人有限公司，Encorp Must私人有限公司当时有着两块总面积253英亩的土地，分别坐落在莎阿南(现在的Cahaya Alam)及哥打白沙罗(现在的Encorp Strand)。

在收购了Encorp Must私人有限公司后，ENCORP开始踏入产业发展领域。

2003年，中东发生战争，同时又又SARS禽流感危机，长城塑胶工业的拉伸膜业务也深受其害，一边厢面对原物料价格的高涨，另一边厢却面临经济萎缩造成消费者意愿不高。

最后，ENCORP决定将这业务的51%股权以4500万令吉脱售给林国文和杨肃安持股30.77%的Megastart私人有限公司。

2007年1月22日，再将剩余的49%的股权以4000万令吉脱售。

长城塑胶工业经过整顿及包装后，于2010年10月17日在马交易所上市。

长城塑胶工业（GWPLAST，5182，主板工业股）公开献售发售1600万股新普通股，以及大股东献售4542万股献售股（Vendor Shares），每股发售价为76仙。

首日上市，以溢价1.5仙至77.5仙开市，一度涨至82.5仙全日最高，溢价6.5仙或8.55%，不过终场涨幅稍微收窄，以78.5仙闭市，成交量达1千747万零800股。

2012年10月森德有限公司（SCIENTX，4731，主板工业股）向长城塑胶工业提出献购，以2亿8320万令吉现金，收购长城塑胶工业旗下两家子公司－长城塑胶工业有限公司和GW包装有限公司。

2亿8320万令吉的售价其实包涵了长城塑胶工业的商业价值，从中获得7千150万令吉的盈余,长城塑胶工业將脱售所得悉数回退给股东，其中包括每股58仙的特別股息和每股61仙的资本回退，总额为每股为1.19令吉。

在完成脱售旗下两家子公司后，长城塑胶工业有意保留其上市空壳，惟首要条件为觅得合適的新核心业务。

由於长城塑胶工业是一家控股公司，在完成脱售旗下仅有的两家子公司后，该公司將不存在任何业务活动，因而被大马交易所列为PN16和PN17公司。

2014年最新的消息，长城塑胶或将面对倒置收购活动。

自从拿督斯里莫哈末艾芬迪宣布，脱售30.6%股权予总执行长杨肃安及总营运长莫哈末依布拉欣等管理层后，在管理层收购计划（management buyout）的利好推动下，股价不但闻风上扬，投资者也对该股兴趣渐浓。

杨肃安有过交出良好业绩和回馈股东的不俗记录，在企业界负有名气，他曾将长城塑胶控股有限公司私有化，并将业绩由亏转盈而后重新上市，并于2010年10月将其核心包装业务，以2亿8320万令吉售给其竞争对手森德工业有限公司，为股东们获得良好回酬。

因此一些投资者相信曾对长城塑胶采取同样策略的杨肃安有能力引领ENCORP迈进。

杨肃安是一名合格会计师，他曾在英国与大马各会计师事务所任职超过12年，过后他才加入企业界大展拳脚。

杨肃安于2011年10月加入ENCORP，成为该公司的集团首席执行员与非独立执行董事。

杨肃安在掌舵后，ENCORP的净利在截至2013年全年财政年内激增了2倍，由2012年的2970万令吉增至9560万令吉。

回顾ENCORP2013年首季的业绩表现，公司虽然录得7200万令吉的营业额，却净亏510万令吉。

由于ENCORP的管理层一向来保持低调，许多投资者忽视了该公司位于哥打白沙罗（Kota Damansara）的Strand计划以及位于柔佛州依斯干达区的公主港计划(EnCorp Marina Puteri Harbour)等主要工程。

就公主港土地交易而言，UEM置地控股（UEMLand，5148，主板产业股）曾于2013年4月以历史高价脱售12英亩地段给郭氏兄弟及国库控股（每平方尺334令吉），于2013年1月脱售给Liberty Bridge私人有限公司（每平方尺297令吉）、2011年6月脱售给东南物流（TNlogis，8397，主板贸服股）（每平方尺220令吉）。

因此于2010年4月Encorp以每平方尺180令吉向UEM置地控股所购买的土地，显得相当的便宜，在成本上占尽优势。

ENCORP的物业发展版图主要是在马来西亚及澳洲，发展项目包括：

1. 澳洲柏斯Residences on McCallum Lane

占地：3399平方米

发展项目：高尚公寓

发展总值：8000万令吉

预计竣工：2013年

2. 莎阿南的Cahaya Alam

Encorp Cahaya Alam工程已完成一半，包括中档和商用产业。

目前将专重完成面积达90英亩的排屋和独立式洋房兴建工程。

在Cahaya Alam的发展项目，将兴建社区中心设施以提升社区的便利性，包括幼儿园、民众会堂及祈祷室，同时也计划在兴建补习中心，为当地小孩提供免费补习服务。

3. 哥打白沙罗的Encorp Strand综合社区

Encorp Strand商场是总值14亿令吉Encorp Strand发展计划一部分，其中还有265间商务套房、500英尺有盖绿化带、14栋办公楼和278间服务式住宅。

Encorp Strand商场为Encorp旗下首个购物中心，反映出公司稳定纪录，在产业发展和建筑领域中逐步增长。

Encorp保留位于哥打白沙罗的“The Strand”的29间店铺办公室，作为未来发展用途，并称之为“红地毯大道”（The Red Carpet Boulevard）。

纳吉在出席为Encorp Strand 推介“红地毯大道”（Red Carpet Avenue）及马来西亚日嘉年华活动致词时曾这么说；将哥打白沙罗打造成为一个卫星城市，这将有助于巴生谷成为更先进及更适合居住的城市。

红地毯大道是巴生谷有史以来最长，且涵盖气候控制的露天林荫大道，它将成为各项企业活动及推介礼的集中点。

按照在2011至2013期间，每间店铺办公室的月租为1万5000令吉，估计The Strand”的每间店铺办公室的月租可能触及2万令吉，相等于按年700万令吉租金收入。

2011年推介的住宅物业，每方尺为700令吉，2013年时，已经上涨到每方尺900令吉。

4. 努沙再也的公主港计划

2012年，发展总值5亿令吉的EncorpMarina公主港（Encorp Marina Puteri Habour）开始推介，且经已售罄。

共有两栋大楼的Encorp Marina公主港楼高30层和35层，共有538间设备齐全且可随时迁入的服务公寓。

单位备有不同格式，包括套房、1房、2房和3房，并设有3层保安系统，以及24小时的门房服务。

Encorp Marina公主港预计在2015年竣工，当中设备包含了6个游泳池、空中酒廊、主题花园和零售商店，目标引来国内和国外、特别是新加坡和印尼的买家。

另外，坐落在柔佛州的依斯干达区的Encorp Marina公主港，不但与多个新山主要景点如乐高乐园毗邻，距离新加坡商业中心地区也有24公里，或相等于需30分钟路程。

5. 峇都丁宜（Batu Feringgi）的Enclave Hillside别墅

以地中海风格的村庄为概念，兴建87间豪华山坡别墅的2 亿令吉发展项目。

将在2014年推出，目前已经公开给投资者注册。

建筑方面，能够为ENCORP在2014财年带来盈利和净资产贡献的计有：

1. 2012年11月11日，Paramount Promrnade私人有限公司颁发总值6392万令吉的吉隆坡商业发展计划的下部结构工程。

这项合约可为ENCORP在2013财年和2014财年带来盈利和净资产贡献。

2. 2013年5月10日，获Tindak Murni私人有限公司发出总值4270万令吉的住宅和区域设备承包合约。

ENCORP将在18个月内（2013年7月15日至2015年1月14日），负责在赛城兴建72间3层楼排屋、一间变电站、一间保卫亭和一间办公司。

3. 2013年6月28日，获NRY建筑私人有限公司颁发6999万3984.06令吉的合约，参与吉隆坡市拉惹朱兰路（Jalan RajaChulan）一项服务式公寓发展计划的建筑工程。

这项主要合约期长27个月，直至2015年9月27日。

据了解，这栋30层楼高的服务式公寓发展计划，共含129个单位公寓、其中7层楼为停车场、1层底层，还有2层作为公寓休闲设备兼游泳池。

4. 2013年7月25日，获赛城主要发展商实达Haruman颁发总值1亿1406万令吉合约，在赛城兴建综合商场。包含1栋4层楼高的办公室、5层的停车场、公共设施与1层楼半商店及24层楼高的家居办公单位（SoHo）。

这项合约为期24个月，由2013年9月2日至2015年9月1日期满。

5. 2013年8月27日，获得Lembah Penchala私人有限公司颁发总值1亿8085万令吉的合约，以在雪州八打灵区兴建4栋各13层的服务式公寓。

合约为期22个月，有效期从2013年10月1日至2015年7月31日。

6. 2013年10月15日，获颁Excel工程及建筑私人有限公司颁发一项价值6310万3222令吉的承包合约，为登嘉楼Southern Breakwater的瓜拉登嘉楼市议会行政大楼兴建工程，进行底层结构及建筑结构工作。

这项合约为期36个月，从2013年9月23日至2016年9月18日。

7. 2013年12月26日，获Aikbee Timbers私人有限公司颁发1亿167万令吉建筑合约，为八打灵区一栋25层楼的大厦进行建筑工程。

该合约期限为22个月，工程将从2014年1月2日开始至2015年11月1日。

ENCORP曾经在2000年以1令吉50仙配发附加股，同时也5对1的配发红股。

ENCORP从1998年至今，并不是每年都有派发股息：

2013财政年，截止2013年12月31日：

营业额：5亿3870万6千令吉，增长35.9%
净利：9564万2千令吉，增长222.5%

每股净利：27.98仙【主要包括了一笔6249万8千令吉的公允价值调整】
每股股息：3仙
股息派发率：10.7%
周息率：2.1%

股价：1.39仙
本益比：4.9倍
每股净值：1.51仙
价格/净值：0.92倍

现金及约当现金：9144万7千令吉
借贷：13亿9851万8千令吉

ENCORP的特许经营业务将每年固定贡献1 亿1000 万令吉的营业额，预计在未来2‐3 年也将每年固定取得超过5 亿令吉‐6 亿令吉收益。

截至2013年6月，ENCORP的发展总值为35亿令吉，未开票的潜在新销售额介于4 亿令吉‐5 亿令吉，建筑订单达5 亿5000 万令吉，足以让ENCORP忙碌上2‐3 年，因此预计业绩在2014年会有继续增长的趋势。