我们两人准备在巴生河流域转手市场购买房屋，最近有看了几个房产单位，主要是公寓，有永久地契的，也有租赁契约房产，至于有地房屋，因为价格超出预算，因此，没有在我们考虑的范围内。

请问：“我们应该先了解本身的贷款能力，还是先物色房屋，付了订金才向银行询问情况？”谢谢。

答：关于在转手市场购买房屋的问题，实力产业经纪公司总裁陈建业说，除了了解本身的贷款能力，也要了解房产地契的情况。

一般来说，房产地契分为：总地契或个别地契/分层地契，属于永久地契或租赁地契，卖方是否已还清房屋贷款，以及产业是否遭冻结。

他表示，一些购屋新手有时会不大清楚购屋的秩序，多数会先找房屋，看中房屋后才去询问银行，查询本身的借贷能力，其实最好是先向银行询问自己的贷款能力。

这样是避免贷款申请获批之前，签署了预订表格，可是，最后借不到贷款，造成订金被没收。

签贷款献议书后才签买卖合约

一般的情况是，我们在敲定购买房屋，以及签署银行发出的贷款献议书后，才签署买卖合约，以及贷款合约，这样会比较妥当。

前面说到房产属于永久地契或租赁契约单位，这一点也很重要。假如是永久地契房产，双方在签署买卖合约后，通常在3个月内可以完成交易，或者需在3个月内完成交易，逾期需要支付延迟交易利息，利率以买卖合约写明的百分比为准。

如果是租赁契约房产，交易的完成会比较久，卖方律师需要向有关当局，例如州政府或土地局，提出寻求交易获批的申请。这个过程需要几个月的时间，多数是3个月，待拿到申请获得批后，3个月内完成交易的时间才开始计算，因此，整个过程最快也要6个月。

许多时候，6个月的时间，并不足以完成房产的交易，而是超过6个月，主要是看有关当局的办事效率，特别是假如还未有分层地契，以及产业贷款还未供完的情况。

二手屋买卖程序需时

在冠病疫情，政府实施行动管制令期间，不晓得有关方面的人手安排如何，租赁契约房产交易的落实，甚至拖延至超过1年才完成。

陈建业说，当买方满意他们准备购买的房屋，通常会支付2%或3%的订金给经纪公司，剩下的7%或8%购屋款，等到签署买卖合约才缴付。

买方支付购屋订金后，一般在14个工作日，或者21天内需要签署买卖合约，如果买方付了购屋订金后不要买了，他们已缴付的购屋订金将被没收。这笔2%或3%的购屋订金，将由卖方和经纪公司平分。

许多时候，人们普遍认为，二手屋买卖程序只需要3+1个月就可以完成，但有些时候未必这样。假如律师在土地搜索的过程中，发现有关房产单位遭遇私人冻结令（Private Caveat），需要时间处理，交易将被拖延。

假如因为这个问题，买卖双方会花比较多时间协商，整个交易的过程，可能会拖延至4个多月到5个月，需要看交易的细节而定。

若无分层地契
卖方需寻发展商批准

还有另外一些情况，如果房产还属于总地契，就是还没有个别地契或分层地契，进行房产交易之前，卖方需向发展商提出批准交易申请，而且需要支付一些手续费。

这是因为发展商需更新产业单位的业主名字，日后将房产从总地契转移至个别地契或分层地契，将填上新业主的名字。

假如房产交易进入到第4个月还未完成，买方需要支付卖方利息，视买卖合约如何写清楚，就是需要付多少个百分比，而且是以日计算，除非问题不是因为买方，而是其他因素造成。

https://www.sinchew.com.my/news/20240916/finance/5917453