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产业问诊 | 房贷已过锁定期 提早还清无需付罚款

Tan KW
Publish date: Wed, 25 Sep 2024, 12:33 PM

我们的房屋贷款已经过了锁定期,大约还有5年才供完,准备在今年结束前或明年首3个月内,提前还清贷款的尾数,估计还欠10万多令吉。

请问:“我们应该如何进行?程序是先联络律师,或者是先联络银行?”另外,还清房屋贷款之前,需要有哪些考量,除了可以节省利息,对个人是否有不利的地方?

谢谢。伍先生与太太敬上

答: 实力产业经纪公司总裁陈建业说,这位读者可以联络律师,由律师写信给伍先生的贷款银行,向银行提出要一份房屋贷款结清文件(Redemption Statement)。

银行会对顾客征收提前还清贷款的违约罚款,基于伍先生的房屋贷款已过了锁定期,因此,不需要被迫支付2或3%的违约罚款。

房贷结清文件有效期1个月

一般来说,房屋贷款结清文件的有效期是1个月,一些银行在发出房屋贷款结清文件当中,会根据不同日期来计算必须结清的贷款余额。

以伍先生估计的贷款余额数据,我们以10万令吉为例子,情况是这样:

1)在1月1日还清: 10万令吉

2)在2月1日还清:10万5000令吉

3)在3月1日还清:11万令吉。

这是因为贷款余额是根据截至相关日期的利息和费用来计算,所以在不同日期计算,欠银行的总额也就不一样。

仍有特殊情况

陈建业说,我们一般都是聘请律师来协助办理房屋解押手续(discharge of charge),这些是已经拿到个别地契(individual title),或者分层地契(Strata Title)的例子。

至于仍属于总地契(Master Title)的房产,解押手续需要用到未分层地契解押文件(Deed of Receipt and Reassignment,简称DRR)。

在办理解押手续时,伍先生需要支付律师费、印花税、注册费,以及其他杂项收费。

陈建业补充,在一些情况下,即使过了锁定期,贷款者也可能会因为提前还清贷款被罚款。关于锁定期,有几种情况,主要有以下几种:

◆非零费用配套: Non-zero moving cost/finance moving cost package(就是贷款人必须支付相关费用),锁定期一般是3年。

◆零费用配套: zero moving cost package(就是贷款人不需要支付律师费等相关费用),镇定期一般是5年。

◆假如个人有其他可获得较高盈利的投资,就是回酬率比房屋抵押贷款利率高的投资选择,那么,需要深入考量是否提前偿还房屋贷款。只是任何投资都有风险,因此,这取决于个人能够承担风险的程度。

若现金充裕
可不定期增还贷款分期

陈建业表示,如果要减轻房屋贷款的利息开销,除了提前还清房屋贷款,另一个选择是:不定期增加贷款分期的偿还数目,前提是不会影响个人的现金流量,以及手上必须拥有相等于6个月开销的应急资金。

这就是说,在现金充裕的情况下,这样做可以减少贷款利息开销的负担,毕竟贷款利息是以复利率计算,可以倍增至一笔显著的数目。

不过,假如个人有一些贷款利率比较高的债务,例如个人贷款,那么在资金充裕的时候,应该优先偿还个人贷款,因为利率可能是9或10%。

此外,另一个不能忽视的高利率债务是信用卡债,如果没有还清每月的卡债,面对的可能是15%或更高的利率,这项债务累积不得。

因此,在没有其他高利率债务的情况下,假如有多余的现金,才考虑增加每月房屋贷款分期的偿还数额,或者是一次过提前还清贷款。

我们比较常见的情况是:个人在退休之前,假如还有一些贷款余额,他们会选择一次过还清,以节省利息,同时可以享有无债一身轻,没有财务负担的心情。

 

 

https://www.sinchew.com.my/news/20240923/finance/5935968

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