上周我讲到当时间一拉长，通常产业投资的回酬率会正常化，减少因时机拿捏得准，而暴赚许多倍的情形。

此外，还有另一个问题是产业投资和股票投资有明显的不同，那就是杠杆比（gearing ratio）。

一般上，产业投资涉及的数目和投资者所拥有的资金是相对的大，因此投资者或多或少都会利用银行融资来帮忙达到购买的目标。

在早几年，投资者只付订金5至10%是很平常的事，一些有创意的发展商，甚至可以推出零头期的绰头来吸引投资者。

因此，如果以10%头期作准，那么投资者是借贷其余90%来购买产业，即杠杆比高达9倍。

比较股票投资，一般采用按金（margin）户口投资者，银行只允许借贷高达一倍（即杠杆比1倍），和产业投资真是天渊之别。

产业估值稳

即便如此小的杠杆比，股票价值因为天天波动，不如产业估值稳定，因此有时股票价值大跌，面对逼仓或补仓的要求是常有的。

这里不比较逼仓或补仓的情形，只拿产业贷款和现金买股来稍做比较。

我们用回上期例子，购买公寓要40万令吉，不过只需付5%首期定金（2万令吉），银行贷款年利息4.5%，分25年供完，每个月供1945令吉。

我们看看5年后，10年后，15年后，20年后以及25年后的投资者总缴付资本（不包括保险、消费税和购屋费用等），见表1。

时间越长回酬越少

上期我们已经算过，如果在供期开始前卖掉，回酬大约是5倍，非常诱人。

假设我们等了5年后才卖掉，我们的资本（连本带利）已经付了18.76万令吉。

那么当时的屋价如果起了50%，即60万令吉，我们的赚幅约2.2倍，还是很吸引人。

10年呢？屋价会起100%吗？也许会，如果你遇到，那可是非常好的回酬。

那时，屋价是80万，资本是28.34万令吉，增幅1.8倍。

20年呢？屋价去到160万，资本是51.68万令吉，增幅还是2倍。

这意味着，如果屋价以每10年翻倍的增长率腾涨，而利息维持于低点，投资在产业的回酬非常吸引人，约2倍的比例增长。

但是，我们忽略了一个小细节，即时间成本。

假设我们在5年卖掉，我们的回酬率是200%，但是，如果平均化回酬，一年才不过40%，虽然标青，比上期谈的250%已经开始逊色。

如果我们在10年卖掉，回酬也是200%，平均化已是20%；而20年的平均回酬是10%。（为了简单化计算，我并没用复增率）。

股市年赚20%少有

随着时间增长，平均回酬率下降，这就是我们所谓的回酬正常化。

基本上，考虑到屋价按年增长的比率不变，如果有上述的翻倍增长（即增长率达7.2%左右），那么回酬还算不错，如果没有呢？

或者在这段期间贷款利息上升呢？

此外，资本（头期）缴付和银行融资的比例有变呢？这都将影响我们的投资回酬。

同样的，如果我们把投资放在股市里，因为是现金买卖，没有逼仓的问题，我们要考虑的是股价和股息增长。

把同样的道理放在股市，我们只要找到股价加股息回酬有约7.2%增长的公司，基本上就和做一个长期产业投资大同小异。

假设有人辩论说股市回酬可以达20多巴仙，那么，在产业投资成功者，也会有类似的例子。

我对一些在股市浸淫多年的投资高手们进行私下粗略计算，他们的年回酬大约在12至8%左右，超过20%的很少。

所以，如果要证明是成功投资者的话，未来的10或20年，先做到实际回酬10%以上，再谈20%年回酬吧。