PART 1 让大家了解了永大集团的生意以及发生了什么事情，那这一个PART 2 就来看看到底最好或

是最坏的情况会是如何呢？被套投资者可不可以解套成功？呵呵

我之前提到TERRA SQUARE 占了公司UNBILLED SALES 的大约80%，原本这预计在今年12月可以

完成的PROJECT变成了遥遥无期的工程，除了工程拖延会照成一定的损失外，印象城这一个RM 7

BILLION GDV 的进展应该也会受到些影响，对未来的营业额和盈利是很大的打击。

TERRA SQUARE 几时会谈妥我们不晓得，所以把它完全排除在外后我会根据分析师报告里的预测

作为标准。

首先以上是财政年2019的盈利预测， 没有了TERRA SQUARE 我们还有AMBER COVE,THE DAWN,

U THANT, THE APPLE 的产业销售在进行着。整体上目前的未入账销售是多少我并不知道。但是我

们可以计算看。

U THANT 是 50%：50% 的 JOINT VENTURE。基本上我所计算出来的预测盈利和分析师的大致上

没有太大差别，除了THE APPLE 不晓得如何计算。THE APPLE 的工程完成了 80%， 而分析师的计

算应该是包括了 COURTYARD 的酒店。永大集团只要继续专注在建筑就可以持续把盈利进口袋。

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又见马六甲有 2007个席位，一天2场show，一年大概有 1,465,000 张售卖票。公司通过6个不同的旅

行社，预售了70%，或是 1 millon 张票。但是由于第一个月的销售量不符合预期，所以可以把预售

的数量放低。根据以上MAYBANK 分析报告是60%的门票销售，一张大约RM130以20%的回酬大约

是RM24.5 Million。

这边我利用SOTP的方式来计算公司价值是因为两个不同的生意不能混为一谈。用本益比 10 和 8 来

衡量这两个不同的生意对我而言算是保守，那如果盈利真的以这一个阶段发展的话，股价大约值得

99 cents。 整体本益比也在 10。 过往如此高的本益比是因为投资者觉得未来盈利可期，但是如今高

达 800 MILLION 的销售忽然间没有了，入门票也没有预期的成绩，股价大跌调整也非常合理啊 ！

那如果 TERRA SQUARE 找不到买家，永大集团决定靠自己的资金来建的话可行吗？

首先我们来看下，

公司负债率蛮高，虽然有很多未入账销售但是那里有一部分将被用做继续建筑的运行资金。

在看看生意上的现金流表，大部分的资金被锁死在运行资金了。接下来需要看”又见马六甲”的销售

来提高现金流。一路来从转型到现在，永大集团很多次都是通过发行新股来筹资的。这一次如果自

己要建TERRA SQUARE 有可能会通过债券方式，到时负债率和利息通通提高了。以永大集团目前

的情况来讲非常吃力，而且建好后还需要自己经营，预计市场环境非常竞争，不太看好了。

目前转折点

1）门票需要卖到好，如果不好的话基本上这家公司股价很难有表现了。

2）TERRA SQUARE 找到买家最为上策

看来接下来的调整不小，但是如果旅行社所承包的70%入门票可以达标的话，这家公司确实还有很

大的价值，毕竟“又见马六甲”确实是有一定的竞争优势！在投资的时候我们必须要有长远的眼光，

清楚了解自己在投资些什么，才不会在股海中变成猎物 ！共勉之.....

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