股价（2024/08/23）：RM0.310

P/E：91.12 倍

股息率：1.16%

NTA：RM1.270

在正常情况之下，产托（“REITs”）都是属于稳稳吃米粉的投资，那为什么今天讨论的这家 AmanahRaya REITs（ARREIT、5127）被说成 ”转型中“ 呢？

如果打开该产托的股价图，基本上可以看到 ARREIT 呈严重的下跌趋势，而公司的 NTA 也对比上个星期的股价出现相当大的差异，折价大约 75.20% 左右。

但同时间，ARREIT 的股息率也只有 1.14%，那么为什么坐拥那么多的产业，但是盈利以及派发股息的能力却下跌呢？

#产业简介

按照现有的资料来看，ARREIT 共有 11 个产业，这些产业涵盖了办公室、零售、教育、酒店以及工业型的产业；那么毫无疑问，ARREIT 属于一个混合型的产托。

虽然坐拥众多产业，但由于行业过于零散，导致在管理上并没有占据太多的优势，在运营上也并不容易，因此大家也可以看到，ARREIT 在近期内也在持续的出售产业，以整合公司的产业组合。

举例来说，ARREIT 在 2024 年 6 月份就以 RM42.5 million 的价格出售位于 Cyberjaya 的 Contraves（办公楼）产业，而在这之前，他们也完成了 Holiday Villa Beach Resort and Spa Langkawi 的出售，价格为 RM145.0 million。

除去这些产业之外，ARREIT 的 3 个表现最好的产业就包括了 Kota Damansara 的 SEGi University，Jalan Samantan 的 HELP University，以及位于 Subang Jaya 的 Alfa University College。

这些产业之所以 “好”，是因为他们普遍以 Triple Net Lease 的形式租赁；简单来说就是，ARREIT 在收取租金的时候已经是扣除了产业的税务、保险、以及维护维修的成本，也可以说大部分的风险已经转移到租户上。

当然，一般上 Triple Net Lease 的租赁期也比较长，租金也会相对比较便宜，不过这就胜在他们不需要花太多时间进行管理。

除了以上提及的产业之外，ARREIT 旗下还有 Vista Tower（Intermark 上面的办公楼）、Dana 13、Dana 1 Commercial Centre、Shah Alam 的 Wisma Comcorp、Glenmarie 的 IHT Rehabilitation Centre（“IHT”）、Nusaya 的 RHF Store Factory、Salayang Mall、以及位于 Alor Setar 的 Ex-Holiday Villa。

以上的产业看起来眼花缭乱，读者也不用特别去记，但据个人所理解的是，因为近期内 Comcorp 大股东易主，因此 ARREIT 的 Wisma Comcorp 出租率被影响，而 Vista Tower 反而从不足 40.0% 出租率在最近反弹到 60.0% 以上。

另外，版主也打听到 ARREIT 有意出售 Dana 13 以及 Ex-Holiday Villa 产业。

但在卖了那么多的产业后，ARREIT 接下来又有什么发展方向呢？

#未来方向

接下来，ARREIT 将会朝着 3 种产业方向奔去，第一个就是刚才提到以 Triple Net Lease，以教育型租户为主的产业（因为换 Campus 难，所以租户粘性很高）、第二是目前市场需求很高的工业型产业、而第三则是医疗、健康的 “Wellness”。

刚才我们看到，ARREIT 的其中一个租户是 IHT，而 IHT 则是 PERKESO（SOCSO）的合作伙伴，目前 IHT 也在扩张他们的康复中心数量中，未来不排除会跟 ARREIT 配合。

总而言之，这家产托在不久前换了管理层，现在也针对产业进行 “换血”，不断地卖出和买入产业，至于他们会成功，还是属于未知之数，但好在他们的杠杆比例不高，大约为 42.19% 左右，还有融资的空间。

那么，读者们如何看待 ARREIT 的转型，对于他们转型成功是否有信心？

照片来源：The Edge

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