你好！

本人已嫁育有一个儿子，想达到财务自由。暂无业，辞了没日没夜的工作，会再找薪水较低，大约4000以下的工作。

问题：

1）2020年，可买到90万至100万令吉的屋吗？

只会花少许装修费，预算需包括律师费、印花税，一万多令吉。

2）计划出租现有的屋子，每月租金1300令吉。

3）2021年再生一个孩子，保姆费和保险费料增加

4）不想烦退休金，想从租金取得被动收入及收取股息。现每年股息是380令吉。计划日后买了新屋，每月存550令吉，存了一段时候会买有股息的股票。没有旅游的打算，不热爱旅游，没这个爱好。

5）要几岁才可达财务自由呢？

请帮忙解答，谢谢早日回复。

柔小姐

答：柔小姐想知道要几岁才能达成财务自由，来信中只注明先生38岁但没注明自己几岁，笔者就假设柔小姐今年也38岁。

2020年购买90万至100万令吉的房屋

假设借贷至65岁，2020年时贷款，届时41岁，贷款期限将为24年（65岁减41岁），贷款利率假设4.5%。购买的房屋假设90万令吉，扣除头期10%，贷款81万令吉，每月供期为4604令吉。以房屋贷款不超过总收入40%去计算，柔小姐和先生的总收入需要有1万1510令吉。先生目前月入（未包括花红）9000令吉，柔小姐之后如果找到2600令吉以上的工作，贷款应该没问题。

柔小姐只打算花少许装修费，但是大笔的花费将在房屋头期上，夫妇俩的流动现金目前有23万2000令吉。房子的首期付款、印花税和法律文件加上装修费起码得准备15万的现金。

出租现有房子和添多一个孩子

夫妇俩目前的一个月总开销为7305令吉，如能顺利出租现有房子，每月房租为1300令吉，加上新购买的房屋贷款4604令吉和多一个孩子的保姆和保费开销1200令吉。到时家庭的每月开销将为1万1809令吉。在维持总开销不超过收入70%的前提下，夫妇的总收入必须要有1万6870令吉（1万1809／70%）。如果先生的收入之后有达到每月1万令吉，柔小姐的收入必须要有6870令吉才算足够应付。

这里可看出银行批准了贷款不代表我们就有能力去购买该项产业，因为银行在审核贷款申请时只会要求收入的证明，在加上信贷报告（ccris report）里的资料去批准贷款。申请者的生活开销银行不会去过问，所以申请贷款时需做简单的计算，生活开销加上贷款偿还额以收入的70%为顶限。举个例子，收入1万令吉的话，生活开销加上所有贷款最好在7000令吉以内，剩下的3000令吉（30%）可作为储蓄和长期规划用途。之后如果贷款利息上升或偶尔开销超额的话，至少还有缓冲的部份，不至于入不敷出。

如果以柔小姐之后找到的工作收入4000令吉加上先生的收入1万令吉（收入增长），总收入1万4000令吉计算的话，开销加上贷款的总额为9800令吉（1万4000令吉70%），扣除家庭开销7305令吉、第二个孩子的开销1200令吉，加上1300令吉租金收入，剩下给房屋贷款的数额为2595令吉。可贷款的数目大约46万令吉，付10%首期的情况下，房子的价位是51万令吉。如想要购买更高价位的房子，可提高首期付款或减低家庭开销，亦或者找更高收入的工作。

退休金

柔小姐打算在买了新屋后（2020年41岁），每月存550令吉。假设打算65岁退休，以下是预计的退休金数目：

目前柔小姐的资产扣除公积金，定期存款占的比重最大，达80%。可能柔小姐目前没有工作，想放多一点流动资金在身边以备不时之需。把大部份的资产放在银行，虽然稳当但不能够有效增值以抵抗通货膨胀。可从上面的表看到，如果每月存550令吉在银行定期存款3.5%年利和投资在平均回酬有8%的投资工具，数目可相差接近23万令吉左右，付出相同的时间和相同的数目，但效果却显然不同。这就是为什么需要投资的原因。

柔小姐想知道几岁才可达到财务自由，以65岁计算，当时贷款应还清，孩子已可独立生活。如果要只算柔小姐的退休开销比较难，因为有些开销是夫妇俩一同承担，笔者这里就算夫妇俩的退休开销和需准备的退休金数额。笔者用的计算方式是以基本的生活开销计算，不包括给父母的家用。

假设在65岁退休，通货膨胀率平均3%，到时退休的开销将增至7358令吉。如果退休规划年龄至85岁，退休后的投资回报5%，65岁时需要准备的退休金额为146万5000令吉。

夫妇俩现有的资产如无动用的话，到65岁时将值82万3313令吉，扣除所需的退休金146万5000令吉，需补上64万1687令吉。

现在开始必须要每月储蓄1193令吉在定期储蓄户头才能在65岁时准备好退休金。如果是以投资去完成这个差额，以平均8%投资回报计算，每月需存的数目为563令吉。和定期存款的方式相比，少了630令吉就能达成目标。

购买价位越高的房屋，每月所需负担的贷款也越多，剩下可用以退休规划或其他用途的资金也将减少。柔小姐除了准备退休金，如果打算让孩子留在本地就读大专课程的话，目前私立大专的学费也不便宜，而且教育费的上涨速度也挺快。本地私立大专学士课程以7万令吉计算，教育费通膨率平均6%，18年后的学士课程将需花费近20万令吉。如果有两名孩子的话需要趁早开始规划。

本期主答：资深理财顾问李铭传

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